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        富力地產:踉蹌于爆雷邊緣,違約是時間問題

        5月5日,廣州市規劃和自然資源局公告稱,已在1月27日與富力及其子公司盈都解除花都區一宗住宅用地(花都中軸線八地塊一)的土地出讓合同,并于4月8日將公告送達盈都公司。參考此前華夏幸福退掉白鵝潭地塊的案例,富力退地后,或有望收回前期支付的土地款。

        2020年底,富力以底價11.22億元拿下該地塊,面積6.59萬平方米,計容建面不超過10.44萬平方米,樓面價將近10749元/平方米。截至目前,該地塊未有動工跡象,目前仍為一片平地,而地塊西面由保利置業于2020年9月份競得的宅地已在2021年7月首次開盤。

        除去1月13日到期并已獲得展期的7.25億美元境外債,富力地產在今年還有兩筆將于7月、11月到期,規模為2.88億美元、3.66億美元的境外債,票息率分別是9.125%、12.375%。境內債方面,“16富力04”、“16富力06”、“16富力11”等多筆公開債將于年內到期,規模分別為19.05億元、9.95億元、11.2億元,合計40億元。

        19.05億元的“16富力04”本來是2022年4月7日到期,其兌付方案與債券持有人達成一致:展期一年,本金自到期日(2022年4月7日)起第3個月底償還15%,第6-11個月底各償還10%,第12個月底(2023年4月7日)償還25%。同時,質押位于蘇州和南寧兩個項目各自50%的股權予以增信,富力集團承諾“不逃廢債”。

        規模4億元5年期的2024年5月9日到期的“19富力02”陷入了付息風險,付息日為計息期限的每年5月9日。5月6日,該債券《關于給予“19富力02”30日兌付寬限期的議案》以75.13%的反對比例未獲通過。

        2021年,富力地產實現權益合約銷售額共1202億元,營業收入實現764億元,虧損約87.39億元,主要原因是物業銷售額減少以及較低的14.1%毛利率,以及8300元/平方米的較低的項目銷售均價,高達81億元的大幅存貨減值撥備。2022年第一季度,富力實現合約銷售額約110億元,同比下降超6成。

        2021年末,其借款總額降至1327億元,凈負債率123%。富力地產2022年內到期的借款約為583億元,同期非限制現金余額約為63億元(不包括148億元限制現金),遠遠無法覆蓋債務。2022年,包含離岸債交換要約、在岸債券延期和可回售債券的公開市場到期金額約為161億元,境內債券到期80.65億元、境內債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元,其面臨的集中償付壓力巨大。

        中鷹黑森林投資集團副總裁、知名債務重組專家王佳佳博士表示,由于宏觀經濟環境的影響和其偏重商業物業、投資物業和舊改項目的自身業務結構,富力地產2022年銷售額的持續下降和銷售均價大幅下降削弱公司盈利和償還債務的能力,因為合同銷售收入是地產流動性的關鍵來源,同時富力地產的資產處置存在執行風險,令其通過出售獲得現金流入的不確定性加大。

        4月19日,惠譽將富力及其子公司富力地產(香港)有限公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“CC”,同時,將兩家公司的高級無抵押評級由“CC”下調至“C”,回收率評級由“RR4”下調至“RR6”。

        2021年富力地產就通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式,獲得超過218億元人民幣的資金,包括出售廣州國際機場富力綜合物流園的股權予黑石集團,以及將富力物業以約100億元的價格出售給碧桂園服務。

        2022年以來,富力兩次打折出讓倫敦物業,合計虧損達到21億元。其中,3月份將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發展,虧損約5.69億元人民幣;4月份將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創始人張松橋,虧損約18.4億港元。

        2019年以來廣州加速舊村改造,各村引入合作企業的動作在2020年達到高潮,而以舊改起家的富力早已派工作人員滲入廣州的許多村落。2019-2021年,確認富力為合作企業或合作意向企業的舊村改造項目至少達到10個,包括白云區陳田村、海珠區赤沙村、天河區吉山村、黃埔區茅崗村和花都區田美村等。

        王佳佳博士認為,富力2022 年到期短期債務巨大,資產處置存不確定性。其一年內到期的583億債務總額和手頭毛毛雨般的63億現金,幾乎宣告了富力地產的債務爆雷只是時間問題。

        關鍵詞: 富力地產踉蹌于爆雷邊緣 違約是時間問題 富力地產

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